Funke Immobilien - Immobilie geerbt - Verkaufen, vermieten oder selbst nutzen

2026-07-07

Eine geerbte Immobilie kann Vermögen sichern oder zum Streitfall werden. Immobilienexpertin Mireille Funke erklärt, welche Fehler Erben vermeiden sollten und warum die wichtigsten Entscheidungen oft schon vor dem Erbfall getroffen werden.

Wer eine Immobilie erbt, steht oft vor einer der wichtigsten finanziellen Entscheidungen seines Lebens. Verkaufen, vermieten oder selbst nutzen? Gerade in Zeiten steigender Sanierungskosten, veränderter Immobilienbewertungen und komplexer Erbengemeinschaften können unklare Regelungen des Erblassers sowie schwierige familiäre Konstellationen erhebliche finanzielle Folgen nach sich ziehen. Mireille Funke, Inhaberin von Funke Immobilien, begleitet regelmäßig Familien in genau dieser Situation. Aus ihrer Erfahrung weiß sie: Nicht der Verkauf selbst ist meist die größte Herausforderung, sondern die Fragen und Konflikte, die bereits lange davor entstehen. 

Wenn eine geerbte Immobilie plötzlich zur Herausforderung wird

Eine geerbte Immobilie wird von vielen Menschen zunächst als finanzieller Glücksfall betrachtet. Doch die Realität sieht häufig anders aus. Neben der emotionalen Belastung eines Todesfalls müssen Erben innerhalb kurzer Zeit zahlreiche Entscheidungen treffen. 

Wer ist überhaupt handlungsberechtigt? Gibt es ein Testament? Besteht eine Generalvollmacht über den Tod hinaus inklusive Vollmacht für Immobiliengeschäfte? Wie hoch sind die laufenden Kosten? Und lohnt sich ein Verkauf aktuell überhaupt? 

Mireille Funke erlebt immer wieder, dass Familien sich zunächst auf den möglichen Wert der Immobilie konzentrieren und dabei wichtige organisatorische Fragen übersehen. 

"Viele beschäftigen sich sofort mit der Frage, was die Immobilie wert ist und ob sie verkauft werden soll. Dabei müssen zuerst die Eigentumsverhältnisse geklärt werden."

Gerade bei mehreren Erben entstehen häufig unterschiedliche Interessen. Während einige Familienmitglieder verkaufen möchten, wollen andere die Immobilie behalten oder selbst nutzen. Konflikte sind dann oft vorprogrammiert. 

Warum eine gute Nachlassplanung später viel Geld sparen kann

Viele Probleme rund um geerbte Immobilien entstehen bereits lange vor dem eigentlichen Erbfall. Nach Einschätzung von Mireille Funke unterschätzen viele Eigentümer, wie wichtig eine frühzeitige Regelung ihrer Vermögensverhältnisse ist. 

Ein notariell hinterlegtes Testament oder ein Erbvertrag schaffen Klarheit. Ebenso wichtig kann eine Generalvollmacht sein, die ausdrücklich auch Immobilientransaktionen umfassend und über den Tod hinaus gelten sollte. 

"Eines der wichtigsten Dinge ist, vorab zu klären, wer später überhaupt handlungsfähig ist."

Fehlt eine solche Regelung, können Erben unter Umständen monatelang nicht über die Immobilie verfügen. Gerade in dynamischen Marktphasen kann das erhebliche finanzielle Nachteile verursachen. 

Zusätzlich empfiehlt die Immobilienexpertin, wichtige Dokumente strukturiert zu hinterlegen und innerhalb der Familie offen über Wünsche und Vorstellungen zu sprechen. 

"Wünsche frühzeitig mit Angehörigen besprechen und auf familiäre Dynamiken achten, das verhindert viele Konflikte."

Die ersten Wochen nach dem Erbfall: Welche Fehler machen Erben am häufigsten?

Nach einem Todesfall stehen viele Familien unter emotionalem Druck. Genau in dieser Phase werden häufig Entscheidungen getroffen, die später bereut werden. 

Zu den häufigsten Fehlern gehören: 

• Unklare Eigentumsverhältnisse werden ignoriert 
• Versicherungen und laufende Verträge werden nicht überprüft 
• Die Immobilie wird nicht ausreichend gesichert 
• Der Zustand des Gebäudes wird nicht analysiert 
• Erben verlassen sich auf unrealistische Wertvorstellungen 

Besonders problematisch wird es, wenn Erben von veralteten Marktpreisen ausgehen. 

Der deutsche Immobilienmarkt hat sich in den vergangenen Jahren deutlich verändert. Während die Niedrigzinsphase lange Zeit für steigende Preise sorgte, haben höhere Finanzierungskosten die Kaufkraft von vielen Interessenten inzwischen reduziert. Käufer müssen heute deutlich genauer kalkulieren und berücksichtigen den Sanierungsbedarf, die Energiekosten sowie Modernisierungspflichten wesentlich stärker als noch vor einigen Jahren. 

Warum eine realistische Immobilienbewertung entscheidend ist

Ein zentraler Punkt bei jeder Erbschaftsimmobilie ist die Wertermittlung. Dabei zeigt sich häufig eine erhebliche Diskrepanz zwischen den Erwartungen der Erben und den tatsächlichen Marktbedingungen. 

Aktuell begleitet Mireille Funke eine Familie, die ein Mehrfamilienhaus geerbt hat. Die Herausforderung: Die Mieteinnahmen liegen deutlich unter dem heutigen Marktniveau. 

"Viele private Vermieter haben jahrzehntelang sehr günstige Mieten aufgerufen. Das führt heute oft zu einer Ernüchterung bei der Bewertung."

Für Käufer spielt die erzielbare Rendite eine zentrale Rolle. Niedrige Bestandsmieten, notwendige Sanierungen oder eine veraltete Gebäudetechnik wirken sich direkt auf den Marktwert aus. 

"Das ehrliche und offene Wort ist manchmal schmerzhaft. Familien erhalten dadurch jedoch eine verlässliche Hausnummer und bauen nicht auf einem Luftschloss auf."

Gerade bei Erbengemeinschaften schafft eine realistische Einschätzung die Grundlage für fundierte Entscheidungen. Sie hilft dabei, die Frage zu beantworten, ob ein Verkauf, eine Vermietung oder eine langfristige Bestandshaltung wirtschaftlich sinnvoller ist. 

Wenn fehlende Vollmachten hohe Kosten verursachen

Wie gravierend fehlende Vorsorgeregelungen sein können, zeigt ein anderer Fall aus der Praxis von Mireille Funke. 

Eine ältere Eigentümerin lebte bereits im Pflegeheim, hatte ihrem Sohn jedoch keine umfassende Vollmacht erteilt. Dadurch musste ein gesetzlicher Betreuer eingeschaltet werden. Zusätzlich verlangte das Gericht ein Sachverständigengutachten, bevor die Immobilie verkauft werden durfte. 

Die Folge waren hohe Zusatzkosten, monatelange Verzögerungen und erheblicher organisatorischer Aufwand. Kurz vor dem geplanten Notartermin verstarb die Eigentümerin. Da keine ausreichenden Regelungen vorlagen, verzögerte sich der Verkauf erneut um mehrere Monate. 

"Es gibt relativ häufig Situationen, in denen Kinder nicht handlungsfähig sind, weil ihnen die entsprechenden Vollmachten fehlen."

Warum professionelle Begleitung heute wichtiger denn je ist

Die Entscheidung, was mit einer geerbten Immobilie geschehen soll, hängt heute von deutlich mehr Faktoren ab als noch vor wenigen Jahren. Energieeffizienz, Finanzierungskosten, steuerliche Auswirkungen, familiäre Interessen und regionale Marktbedingungen greifen ineinander. 

Neben Steuerberater, Finanzberater, Anwälte und Erbrechtsexperten ziehen auch Erben zunehmend Immobilienfachleute hinzu, um fundierte Entscheidungen treffen zu können. 

Mireille Funke versteht ihre Rolle dabei nicht ausschließlich als klassische Maklerin. 

"Immobilien sind ein sehr persönliches Thema. Mein Ziel ist ein möglichst realitätsnaher Rat, so wie ich ihn auch meiner eigenen Familie oder Freunden geben würde."

Fazit: Klarheit schafft Handlungssicherheit

Wer eine Immobilie erbt, sollte nicht vorschnell handeln. Wichtiger als die unmittelbare Frage nach Verkauf oder Vermietung ist zunächst die Schaffung klarer rechtlicher und wirtschaftlicher Grundlagen. 

Eine frühzeitige Nachlassplanung, transparente Kommunikation innerhalb der Familie sowie eine Marktanalyse können Konflikte vermeiden und finanzielle Nachteile verhindern. 

Die Erfahrung von Mireille Funke zeigt: Wer rechtzeitig vorsorgt und fachkundige Unterstützung einbindet, schafft die besten Voraussetzungen dafür, dass eine geerbte Immobilie nicht zur Belastung wird, sondern eine nachhaltige Chance für die nächste Generation darstellt.

Bild : Funke Immobilien - Nikolaus Grünwald